案情回顧

　　今年12月，康女士看中一套房屋，總價(jià)106.5萬元，雙方簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》《商品房買賣合同》等，并先后向該公司購(gòu)買了一套商品房。與此同時(shí)，房產(chǎn)公司給康女士出具了“無理由退房承諾書”，承諾只要自己沒有違反合同，在入住前的任何時(shí)間，康女士都有權(quán)退房。2020年12月1日，康女士因?yàn)殂y行抵押貸款被拒絕，來到售樓處商議如何付款。根據(jù)康女士的說法，當(dāng)時(shí)工作人員告訴其可以走無理退房手續(xù)，并讓其填寫了《無理由退房協(xié)議書》，但是房產(chǎn)公司遲遲不退還。

　　不知去過幾次售樓處，以前答應(yīng)過的很好，現(xiàn)在沒有下文！無奈之下，康女士將該房產(chǎn)公司告到余姚法院。

　　法院審理后認(rèn)為：原來，被告雙方簽訂了《無理由退房協(xié)議書》，原告按照合同約定積極配合，被告在履行賠償義務(wù)時(shí)，甚至是在賠償時(shí)拒不退還，原告不愿退還。

　　被告人爭(zhēng)辯說：“無理由退房協(xié)議”規(guī)定選擇按揭付款的，按揭必須經(jīng)銀行通過，方能辦理無理由退房。但是由于原告征信存在問題，不能辦理銀行貸款，所以原告不符合無理由退房的情況。

　　另外，員工是在幫助原告向房產(chǎn)公司提出“無理由退房”的申請(qǐng)，但是這一申請(qǐng)需要內(nèi)部審批，工作人員也沒有保證內(nèi)部審批一定會(huì)通過。與此同時(shí)，被告又向法庭提出反訴，要求康女士承擔(dān)違約責(zé)任，包括傭金等。

                                                                                       

　　裁決結(jié)果

　　該案在余姚法院審理時(shí)，原審被告人對(duì)該商品房買賣合同的解除沒有異議，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原告能否行使其退房權(quán)。

　　第一，從字面上看，沒有理由退房不應(yīng)該設(shè)置任何障礙。無故退房是指買方在認(rèn)購(gòu)之后可以在任何時(shí)候、沒有任何理由提出退房要求，并且賣方不應(yīng)在時(shí)間和條件上對(duì)退房進(jìn)行限制。房地產(chǎn)公司推行這一政策，是為了給予買受人權(quán)利，如再設(shè)置障礙，與“沒有理由”字面上的含義不符。

　　第二，“無理由退房協(xié)議書”是格式條款，并非合同的內(nèi)容。提供格式條款的一方當(dāng)事人未能按照《中華人民共和國(guó)民法典》履行提示或說明義務(wù)，使另一方未能注意或理解與其具有重大利益的條款的，另一方可聲稱該條款不是合同的內(nèi)容。

　　在本案中，《無理取鬧協(xié)議》中寫到了退房條件之一是抵押貸款需要銀行批準(zhǔn)，根據(jù)常理，按揭手續(xù)辦好后再退房，按揭手續(xù)辦完后再退房不符合大多數(shù)人的心態(tài)，因此該條款實(shí)質(zhì)上是對(duì)退房進(jìn)行限制。被告人沒有履行提示或說明義務(wù)，而康女士顯然也沒有注意或理解這一條款，因此這一條款不成為合同的內(nèi)容。

　　第三，無正當(dāng)理由退房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為被告對(duì)原告行使該項(xiàng)權(quán)利表示贊同。“無理退房協(xié)議書”不是原定的，被告在簽訂商品房買賣合同時(shí)簽字，相反，康女士告訴被告其不能進(jìn)行按揭，被告主動(dòng)與康女士簽定，同時(shí)也讓康女士簽署解除協(xié)議，如有撤消備案合同的情況說明等一系列退房手續(xù)，上述情形應(yīng)認(rèn)定被告同意康女士可以行使沒有理由退房的權(quán)利。

　　   上海房產(chǎn)買賣律師分析

　　   法庭裁定原告沒有理由退房，因此，是否應(yīng)由原告承擔(dān)責(zé)任？

　　法庭認(rèn)定，《無理退房協(xié)議書》中有關(guān)“扣除已付傭金”的約定是由被告事先打印好的格式條款，被告人沒有提供任何提示或說明條款；原告在辦理退房手續(xù)時(shí)，所有材料顯示的退款金額為32.5萬元。被告人沒有提到傭金問題；原告了解了一些情況，例如，被告通過某平臺(tái)購(gòu)買了一棟房屋和房屋需要支付的傭金。所以，法庭不支持被告提出的負(fù)責(zé)任的反訴。
 

　　總之，判決認(rèn)定原判認(rèn)定被告人《商品房買賣合同》解除，被告返款原告購(gòu)買首付款32.5萬元，駁回被告的反請(qǐng)求。上海房產(chǎn)買賣律師?