買房之前往往會(huì)了解到很多買房信息，當(dāng)?shù)氐馁彿空呔褪瞧渲械囊粋€(gè)重要內(nèi)容。不過，在廣州工作的外地人小林卻表示，自己不知道自己無購房資格，就和房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同，并交了定金，這樣的情況是小林可以要求房地產(chǎn)公司退還定金嗎？上海房產(chǎn)買賣律師為您分析案情。

　　案情調(diào)查

　　沒有資格要求退票的人被拒絕領(lǐng)取退票。

　　他向房地產(chǎn)公司提出了訴訟。

　　小林是一位在廣州打工的外地人。根據(jù)小林說，他在2019年8月和廣州某杰房地產(chǎn)公司簽訂了一份房屋認(rèn)購書，購買了南沙一處房產(chǎn)，并在一天內(nèi)支付了一筆2萬元定金。在簽定認(rèn)購書時(shí)，某杰公司工作人員沒有向他說明自己沒有購房資格。后來，小林才明白自己沒有購買資格而簽訂的合同無法成立。

　　他說，自己是外地人，剛來廣州參加工作，不知道廣州的購房者政策。小林認(rèn)為，某杰公司作為專業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，明知自己沒有購房資格，仍然收取定金于法于理無據(jù)。小林多次要求某杰公司退還定金，某杰公司一直未予理會(huì)，無奈之下只好起訴。

　　某杰公司認(rèn)為，小林在簽署認(rèn)購書之前已簽署了《認(rèn)購須知》，其中詳述了廣州市房屋限購政策。另外，認(rèn)購書還告知購房者購房現(xiàn)場(chǎng)要公布相關(guān)的文件和政策。

　　另外，作為購房人小林，聲稱自己對(duì)相關(guān)限購政策不了解，有違日常生活經(jīng)驗(yàn)。與此同時(shí)，某杰公司表示，在簽訂合同時(shí)，小林已明確告知其具有碩士學(xué)位，可以在廣州落戶，并取得購房資格，公司之所以會(huì)和小林簽約，是因?yàn)樾×衷诤炗喓贤瑫r(shí)已明確告知其具有碩士學(xué)歷。

　　爭(zhēng)論焦點(diǎn)

　　是否有誠(chéng)意或押金？

　　法庭上，雙方對(duì)小林支付的款項(xiàng)性質(zhì)再次產(chǎn)生了爭(zhēng)議，小林認(rèn)為這兩筆錢是買房子誠(chéng)意金和車位誠(chéng)意金，因?yàn)槟辰芄句N售人員告訴其兩筆款項(xiàng)是誠(chéng)意金，可以退還；

                                                 
 

　　法庭裁決

　　經(jīng)過法院審理后，2019年8月17日，某杰公司與小林簽訂房屋認(rèn)購書，約定房屋面積，總價(jià)，付款方式等，約定在購房人支付首期房款(包括定金)時(shí)，雙方簽訂房屋買賣合同。當(dāng)日，小林還簽署了“認(rèn)購須知”，其中詳細(xì)列明了購房者在簽署認(rèn)購書時(shí)應(yīng)確認(rèn)的《商品房買賣合同》示范文本，并補(bǔ)充協(xié)議，房屋交易條件，周邊環(huán)境等相關(guān)內(nèi)容。

　　另外，小林還在車位上簽了預(yù)購書。今年8月18日，小林通過微信向某杰公司的銷售人員發(fā)送了中國(guó)南方人才市場(chǎng)廣州市場(chǎng)的《同意遷入證明》，其中載明小林符合廣州市入戶政策的條件，準(zhǔn)予其遷入工作單位。

　　法庭認(rèn)定，小林沒有提供足夠的證據(jù)來證明所支付的20000元是一筆誠(chéng)意金，而且認(rèn)購書中清楚地寫著20000元，因此，法院對(duì)某杰公司關(guān)于20000元定金的主張。

　　與此同時(shí)，廣州市商品住宅限購政策為社會(huì)公開文件，小林作為購房者在簽訂合同前應(yīng)充分了解，并且清楚自己是否具有廣州市限購區(qū)購房資格；其簽署的“認(rèn)購須知”也已明確載明廣州市限購區(qū)域購房政策，在認(rèn)購書中，小林承諾了解上述政策，并且同意承擔(dān)不具備購房資格而造成的責(zé)任；小林明知自己不具備廣州市購房資格，與某杰公司簽訂了《認(rèn)購書》，存在過錯(cuò)。按照定金罰則，某杰公司有權(quán)沒收20000元定金。

　　且車位“預(yù)購書”只表示雙方有意向就該車位簽訂認(rèn)購書和買賣合同，小林繳納10000元，某杰公司保留其優(yōu)先簽約價(jià)格的權(quán)利，雙方都有權(quán)解除上述購買意向，小林向某杰公司提出退還10000元，是放棄購買權(quán)，某杰公司應(yīng)將此款退還小林。

　　預(yù)付款項(xiàng)不適用于誠(chéng)意金?

　　限制購買是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要措施，買房人應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐南拶徴吆炗嗩A(yù)約合同，否則，不能取得購房資格而出現(xiàn)違約，致使自己定金被沒收的損失。
 

　　此外，善意金的性質(zhì)并不具有定金擔(dān)保合同所具有的效力，當(dāng)事人在放棄其簽約權(quán)時(shí)，不能當(dāng)然適用定金罰則。上海房產(chǎn)買賣律師