買房子是普通老百姓的生活大事

　　消費(fèi)者買房子前，通常是先了解開(kāi)發(fā)商的宣傳信息。但是，有些開(kāi)發(fā)商在賣房的時(shí)候，為了吸引客戶，夸大甚至虛假宣傳。顧客買了房子，發(fā)現(xiàn)其實(shí)房子和宣傳的嚴(yán)重不一致。這時(shí)，作為消費(fèi)者，怎樣維護(hù)自己的合法權(quán)益？

　　案件情況

       原告郝某與被告萊陽(yáng)某房地產(chǎn)有限公司簽訂購(gòu)房合同，并在萊陽(yáng)某社區(qū)購(gòu)買了一套房屋。被告人沒(méi)有按照合同規(guī)定時(shí)間交付房屋，原告說(shuō)被告在購(gòu)買房屋之前都是一梯一戶。交房后，實(shí)際房屋為兩梯兩戶，房屋多處需要修繕和改造。真實(shí)的房子和宣傳不符。為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，原告請(qǐng)求法院與被告公司解除商品房銷售合同，被告公司退還已付房款首付，償還了按揭貸款本息，并賠償違約金和重購(gòu)房屋差價(jià)損失，協(xié)助辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。

　　對(duì)于原告提出的訴訟請(qǐng)求，被告公司認(rèn)為，該房屋未能按時(shí)交付是因?yàn)樾鹿诜窝自斐傻牟豢煽沽υ?，因此逾期交付的?zé)任不予承擔(dān)。此案所涉商品房始終為兩梯兩戶設(shè)計(jì)，原告還在本案所涉商品房銷售合同附件“房屋平面圖”上簽字蓋章，表明原告已知房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，并未將一梯一戶作為賣點(diǎn)宣傳。對(duì)于原告所說(shuō)的涉案商品房質(zhì)量問(wèn)題，屬被告擔(dān)保范圍，并不構(gòu)成民事欺詐，原告無(wú)權(quán)解除商品房銷售合同。

　　法官就雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題作出裁決

　　首先，原告提交了一份房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁(yè)，被告銷售經(jīng)理和原告家屬的微信聊天記錄，原告等人與被告經(jīng)理，通過(guò)錄音、錄像、錄像等方式對(duì)萊陽(yáng)市建設(shè)部房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行錄像、照片打印等證據(jù)，可以證明，構(gòu)成比較完整的證據(jù)鏈，足以證明被告人在前期宣傳過(guò)程中確實(shí)以一梯一戶的方式宣傳了相關(guān)戶型，樣板間亦按一梯一戶設(shè)計(jì)。控方本來(lái)打算買一梯一戶的房子。但是被告實(shí)際交付給原告的房屋并非一梯一戶，存在電源插座漏水浸水、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問(wèn)題。

　　其次，原告雖簽署了《商品房買賣合同》附件一“房屋平面圖”，但附件一并未注明房屋類型等相關(guān)資料。從實(shí)際來(lái)看，《商品房買賣合同》大多是標(biāo)準(zhǔn)合同，購(gòu)房者普遍缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，很難在《平面圖》中直接了解房屋的具體情況。在一般情況下，如賣方要求簽名打印，“房屋平面圖”上的原告簽名并不足以證明原告在簽定合同時(shí)知道他并不是一梯一戶的房子，并不足以證明原告人改變了他們的意思，同意購(gòu)買非一梯一戶的房屋。

　　再次，本案涉及的《商品房買賣合同》附件第四條“補(bǔ)充協(xié)議”第十四條宣傳資料/宣傳品/宣傳品/樣板區(qū)第一款規(guī)定，被告以口頭或傳單的形式提供的資料僅供原告參考，并不構(gòu)成要約。如有更改，將不會(huì)再通知您。

                                            

　　盡管原告在協(xié)議簽字處簽字蓋章確認(rèn)，但這一條款實(shí)質(zhì)上是限制或免除被告的責(zé)任，與原告有重大利益關(guān)系，被告人應(yīng)當(dāng)按照公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，依照中華人民共和國(guó)合同法第三十九條，履行合理提示和解釋義務(wù)，但是被告人沒(méi)有履行上述義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該條款對(duì)原告不產(chǎn)生法律效力。

　　針對(duì)原告提出的被告延期交房問(wèn)題，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋延期交房的確是因?yàn)樾滦凸跔畈《就话l(fā)肺炎疫情造成的，影響了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。若被告已經(jīng)向原告履行通知義務(wù)，扣除延期后的最后交房時(shí)間未違反雙方約定，則原告的要求不構(gòu)成終止合同的法律理由。

　　最后，法官依法裁定撤銷原告郝與被告萊陽(yáng)房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，被告人萊陽(yáng)房地產(chǎn)有限公司協(xié)助原告郝在判決生效后10天內(nèi)辦理解除網(wǎng)上簽約手續(xù)，并且歸還了原告郝先生所付房屋的首期付款、已還清的按揭本金以及原告陳先生的房子所產(chǎn)生的利息。

        上海房產(chǎn)買賣糾紛律師分析

　　在本案中，依據(jù)有關(guān)證據(jù)，認(rèn)定被告人在前期的宣傳過(guò)程中進(jìn)行了“一梯一戶”的宣傳，實(shí)際上大部分商品房銷售合同是標(biāo)準(zhǔn)合同。買房人普遍缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，很難直接了解房子的具體情況。原告單獨(dú)簽字并不足以證明被告的主張；盡管合同中約定的宣傳資料并不構(gòu)成要約，該條款實(shí)質(zhì)上是限制或免除被告責(zé)任的條款，對(duì)原告具有重大利害關(guān)系。

       被告人應(yīng)根據(jù)公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則，履行合理提示和說(shuō)明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該規(guī)定對(duì)原告不產(chǎn)生任何法律效力。鑒于以上原因，判決解除合同，被告向原告退還購(gòu)房定金，支付了按揭貸款和承擔(dān)合理的利息。上海房產(chǎn)買賣糾紛律師