案情簡(jiǎn)介　

　　2020年5月，柳某和柴某簽訂了商品房轉(zhuǎn)讓合同，以合同價(jià)格出售房屋，以合同價(jià)格出售房屋。在其他約定中，如房屋面積、付款方式等，“雙方都知道這所房子已被查封，扣押事件柴某自行處置，購(gòu)房定金由中介方保管”。簽約后，柳某付了2萬(wàn)元定金。而柳某也沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付首筆款項(xiàng)，因?yàn)椴衲硾](méi)有在約定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋的查封。之后柴某將案件中的房屋單獨(dú)出售給他人。楊某遂起訴要求解除與柴某簽訂的商品房轉(zhuǎn)讓合同并賠償損失。

　　爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　　本案中，明知房屋已被查封而簽訂的房屋買賣合同是否有效，

　　主要有兩種觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋所有權(quán)人在對(duì)房屋采取查封措施后，擅自簽訂房屋買賣合同，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人屬于完全民事行為能力人，對(duì)房屋被查封亦為明知，所簽合同系雙方真實(shí)意思表示，《民法通則》第215條規(guī)定，在雙方當(dāng)事人之間訂立設(shè)立、變更的法律，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同自合同成立之日起生效，未進(jìn)行登記的，對(duì)合同無(wú)影響。由此，本合同自合同成立之日起生效，并在解除或撤銷扣押后，仍可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

                                            
 

　　上海房產(chǎn)買賣律師分析

　　1.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，非效力規(guī)定。根據(jù)原《中華人民共和  國(guó)合同法》中《最高人民法院解釋(二)》第十四條的規(guī)定，原合同法第五十二(五)條規(guī)定，“強(qiáng)制性條款”系指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

　　對(duì)有效性強(qiáng)制性條款進(jìn)行區(qū)分的準(zhǔn)則，通?？梢岳斫鉃椋喝绻`反這一條款，就會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效或無(wú)效，規(guī)定具有強(qiáng)制性的效力；法律法規(guī)雖然未規(guī)定違反該條款會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效或無(wú)效，但是，如果違反這一條款，合同繼續(xù)有效將對(duì)國(guó)家和社會(huì)公共利益造成損害，還應(yīng)屬效力條款；法律法規(guī)雖未規(guī)定違約會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效或無(wú)效，但是，違反這一規(guī)定如果合同持續(xù)有效，并不會(huì)對(duì)國(guó)家和社會(huì)公共利益造成損害，而只是一種管理性質(zhì)，禁入條例一方當(dāng)事人就被司法扣押的房屋簽訂了買賣協(xié)議，有可能避免物權(quán)變動(dòng)的后果，但合同的效力只涉及當(dāng)事人的利益。因此，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條的規(guī)定屬于無(wú)效強(qiáng)制條款。

　　2.違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定不能否定合同的效力。按照物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別原則，住房買賣合同的實(shí)現(xiàn)需要訂立買賣合同的債權(quán)行為和房屋所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，只是房屋登記機(jī)關(guān)從行政角度不予登記，禁止物權(quán)變動(dòng)行為，而非限制債權(quán)，即否定合同效力，在解除扣押或撤銷扣押后，各方仍可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

　　3.一方對(duì)案件所涉房屋處于被法院查封狀態(tài)是明知故犯，不存在意思表示不真實(shí)的情況。在柳某和柴某簽訂的商品房轉(zhuǎn)讓合同中，還有一項(xiàng)約定：“雙方都知道房屋已被查封，扣押物品柴某自行處置，購(gòu)房定金由中介方保管”，可見，雙方明知案件所涉房屋處于被法院查封狀態(tài)，沒(méi)有故意隱瞞扣押房屋的情況，也不存在欺詐、脅迫等情形，本協(xié)議訂立之房屋轉(zhuǎn)讓合同，系雙方真實(shí)意思表示。本合同自《民法通則》成立之日起生效，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條。上海房產(chǎn)買賣律師