在當(dāng)前的房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商和購房者簽訂合同后，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定的時(shí)間交付房屋。如果開發(fā)商未能按時(shí)交付房屋，購房者有權(quán)利要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，支付約定的違約金。上海房產(chǎn)糾紛律師為您解答一下相關(guān)的情況是怎樣的。

　　然而，在實(shí)際交易中，往往會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商設(shè)置的違約金過高的情況。針對這種情況，法院應(yīng)如何確定違約金的具體數(shù)額呢？本文將從法律的角度出發(fā)，結(jié)合上海市的實(shí)際情況，進(jìn)行分析。

　　一、違約金的定義和作用

　　違約金是合同中約定的一種特殊賠償方式，是為了保證當(dāng)事人按照合同約定履行義務(wù)而制定的。違約金的目的是懲罰違約方，強(qiáng)制其履行合同義務(wù)，并對受到損害的一方提供一定的賠償。

　　在房地產(chǎn)交易中，違約金的作用是約束開發(fā)商按時(shí)交付房屋，促進(jìn)交易的順利進(jìn)行。購房者在簽訂合同時(shí)，通常會(huì)將約定的違約金作為一種保障，確保開發(fā)商能夠按時(shí)交付房屋。

　　二、確定違約金的原則

　　在確定違約金的數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

　　1.合同自由原則。當(dāng)事人可以根據(jù)自己的意愿約定違約金的數(shù)額，但約定的數(shù)額不得過高或者過低，否則將影響合同的效力。

　　2.公平原則。違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)公平合理，不得損害任何一方的利益。

　　3.合同的實(shí)際情況原則。在約定違約金的數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到合同的實(shí)際情況，如交付時(shí)間、房屋的價(jià)值等因素。

　　三、如何確定違約金的數(shù)額

　　1.參考法律規(guī)定

　　根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定違約金。違約金不得超過合同約定的履行債務(wù)的價(jià)值。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，違約金的數(shù)額不得超過合同約定的履行債務(wù)的價(jià)值。在房地產(chǎn)交易中，履行債務(wù)的價(jià)值通常就是房屋的價(jià)值，因此，約定的違約金不得超過房屋的價(jià)值。

　　2.參考市場行情

　　在確定違約金的數(shù)額時(shí)，可以參考當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星?。根?jù)上海市房屋交易的市場行情，可以確定房屋的價(jià)值，并根據(jù)房屋的價(jià)值合理約定違約金的數(shù)額。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意到市場行情的波動(dòng)性，合同中約定的違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)與市場行情相適應(yīng)，不得過高或過低。

　　3.參考實(shí)際損失

　　在確定違約金的數(shù)額時(shí)，還應(yīng)考慮到實(shí)際損失。開發(fā)商未能按照合同約定交付房屋，購房者可能會(huì)因此遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失，如租房費(fèi)用、交通費(fèi)用等。因此，在約定違約金的數(shù)額時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮到購房者的實(shí)際損失。

　　4.參考違約金的性質(zhì)

　　在確定違約金的數(shù)額時(shí)，還應(yīng)當(dāng)考慮到違約金的性質(zhì)。違約金的性質(zhì)是一種補(bǔ)償性質(zhì)，因此，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)與實(shí)際損失相適應(yīng)，不能超過實(shí)際損失。

　　四、案例分析

　　上海市普陀區(qū)人民法院曾審理過一起關(guān)于違約金的案件。該案中，開發(fā)商未能按照合同約定交付房屋，購房者要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金。開發(fā)商認(rèn)為約定的違約金過高，要求法院予以減少。

　　該案中，法院考慮到合同的實(shí)際情況和市場行情，最終將約定的違約金數(shù)額減少了一半，判決開發(fā)商支付購房者約定的違約金的一半。

　　該案例說明，在確定違約金的數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到合同的實(shí)際情況和市場行情，并兼顧違約金的補(bǔ)償性質(zhì)和實(shí)際損失。

　　五、結(jié)論

　　在房地產(chǎn)交易中，約定違約金是保障交易的一種方式。但是，約定違約金的數(shù)額過高會(huì)損害購房者的利益，甚至?xí)绊懞贤男Я?。因此，在約定違約金的數(shù)額時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循合同自由原則、公平原則和合同的實(shí)際情況原則，并參考市場行情和實(shí)際損失。同時(shí)，法院在審理違約金糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況，合理確定違約金的數(shù)額。

　　總而言之，上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，約定合理的違約金數(shù)額，有利于保護(hù)合同當(dāng)事人的權(quán)益，促進(jìn)交易的順利進(jìn)行，有利于建立穩(wěn)定、可靠的市場環(huán)境。在實(shí)際操作中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的實(shí)際情況和市場行情，合理約定違約金的數(shù)額，以確保合同的有效性和穩(wěn)定性。