本文將就作為出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其未取得商品房預(yù)售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購書》是否有效進(jìn)行探討。首先，我們需要了解一下《中華人民共和國商品房銷售管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)該條例第十三條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明，并按照預(yù)售許可證明的規(guī)定實(shí)施預(yù)售。上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況是怎樣的。

　　開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同前，將商品房預(yù)售許可證明的復(fù)印件交給買受人。此外，該條例第三十五條還規(guī)定，開發(fā)企業(yè)未經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明擅自預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰，并賠償因此給他人造成的損失。

　　那么，對于未取得商品房預(yù)售許可證明的開發(fā)企業(yè)是否可以與買受人簽訂《商品房認(rèn)購書》呢？我們需要查看相關(guān)的法律案例來進(jìn)行分析。

　　一、法律案例

　　最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《房屋買賣合同糾紛解釋》）第十四條規(guī)定，“房屋買賣合同中約定的未經(jīng)預(yù)售許可證明預(yù)售的商品房，買賣雙方均可以解除合同；買方已付訂金的，出賣人應(yīng)當(dāng)返還兩倍的訂金。因出賣人未取得預(yù)售許可證明而不能履行合同的，買賣雙方可以解除合同；買方已付訂金的，出賣人應(yīng)當(dāng)返還三倍的訂金?！?

　　另外，最高人民法院于2019年發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第五十八條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證明，而與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同及其附屬協(xié)議無效。但消費(fèi)者已支付的訂金、定金等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以退還，并應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金。”

　　以上兩個法律案例均表明，在開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購書》或者商品房買賣合同均無效。在這種情況下，買受人可以解除合同并要求退還已支付的訂金、定金等款項(xiàng)，開發(fā)企業(yè)還需要按照相關(guān)規(guī)定支付賠償金。

　　二、上海市的相關(guān)規(guī)定

　　除了《中華人民共和國商品房銷售管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律案例之外，上海市也有關(guān)于商品房預(yù)售的管理規(guī)定。其中，最具有代表性的是上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商品房銷售行為的通知》（以下簡稱《通知》）。該《通知》明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證明，并在《預(yù)售許可證》上注明的預(yù)售時間內(nèi)實(shí)施預(yù)售。同時，《通知》還規(guī)定，未取得預(yù)售許可證明擅自預(yù)售商品房的，將被納入“黑名單”，并依法依規(guī)予以處罰。

　　三、總結(jié)

　　綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證明之前，與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購書》或者商品房買賣合同均無效。如果開發(fā)企業(yè)擅自預(yù)售商品房，將被依法依規(guī)予以處罰，并需要支付賠償金。因此，為了保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，建議買受人在購買商品房之前，要仔細(xì)核實(shí)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證明，并注意查看證明的有效期限。如若遇到糾紛，消費(fèi)者應(yīng)及時向相關(guān)部門投訴舉報，并依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　最后，需要強(qiáng)調(diào)的是，本文僅為一般性的法律分析，對具體案件的判決結(jié)果仍需要依據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄔ旱膶?shí)際裁判情況而定。

　　四、案例分析

　　為了更好地理解上述法律規(guī)定，下面將結(jié)合一個具體案例進(jìn)行分析。

　　某開發(fā)企業(yè)在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與某買受人簽訂了《商品房認(rèn)購書》，認(rèn)購總價款為150萬元，其中已支付訂金30萬元。后來，該開發(fā)企業(yè)被上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會查處，被要求停止預(yù)售行為，并依法依規(guī)受到行政處罰。此時，該買受人要求解除合同并要求退還已支付的訂金，但開發(fā)企業(yè)拒絕退還，并表示《商品房認(rèn)購書》依然有效。

　　對于此案，根據(jù)前面所述的法律規(guī)定，可以得出以下結(jié)論：

　　在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購書》無效。因此，該《商品房認(rèn)購書》無法作為雙方之間的有效合同。

　　由于開發(fā)企業(yè)未按照相關(guān)規(guī)定取得商品房預(yù)售許可證明，擅自預(yù)售商品房，因此需要依法依規(guī)受到行政處罰，并支付賠償金。

　　買受人有權(quán)解除合同，并要求退還已支付的訂金。因?yàn)樵摗渡唐贩空J(rèn)購書》無效，所以開發(fā)企業(yè)不能以此為由拒絕退還訂金。因此，針對此案，應(yīng)該支持該買受人的訴求，即解除合同并要求退還已支付的訂金。

　　五、結(jié)論

　　總而言之，上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售時，必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售許可證明，否則與買受人簽訂的《商品房認(rèn)購書》或者商品房買賣合同均無效。買受人應(yīng)當(dāng)在購買商品房之前，仔細(xì)核實(shí)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證明，并注意查看證明的有效期限。如若遇到糾紛，消費(fèi)者應(yīng)及時向相關(guān)部門投訴舉報，并依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。