中國(guó)實(shí)行二元土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有權(quán)，村民只享有宅基地使用權(quán)，農(nóng)民將房屋出售給城市居民的銷售行為不受法律認(rèn)可和保護(hù)，即不能辦理土地使用證、產(chǎn)權(quán)證書(shū)、契稅證書(shū)等法律程序。因此，小產(chǎn)權(quán)房屋不能轉(zhuǎn)讓或出售給非集體成員的第三方，只能轉(zhuǎn)讓或更換集體成員。

　　既然小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，為什么市場(chǎng)上出售這么多小產(chǎn)權(quán)房？上海市房地產(chǎn)律師為您解答！

　　小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)分類

　　小產(chǎn)權(quán)房有兩種性質(zhì)：一種是在集體建設(shè)用地上建造的，即宅基地上建造的房屋只屬于農(nóng)村的集體所有者，外國(guó)農(nóng)民不能購(gòu)買；另一種是非法建造集體企業(yè)用地或占用耕地的房屋。

                                                 
 

　　產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的原因　　
       城市房?jī)r(jià)過(guò)高：中國(guó)許多大中城市的高房?jī)r(jià)是產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)住房的重要原因之一。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，一些大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)仄胀ň蜆I(yè)人員的收入水平。同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)也不能滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)住房有大量的實(shí)際購(gòu)買群體。

　　擦邊球空間：根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng)農(nóng)村集體所有宅基地和集體建設(shè)用地，農(nóng)民自建的房屋也可以交易。正是由于政策法規(guī)中存在許多模糊的地方，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫在法律法規(guī)之間留下了擦邊球的空間。

　　農(nóng)地制度不合理：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)在集體所有集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房地產(chǎn)，不需要向政府支付類似開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)（包括政府支付的征地費(fèi)）；由村集體領(lǐng)導(dǎo)，節(jié)省市政建設(shè)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。在這一發(fā)展過(guò)程中，農(nóng)民集體出售小產(chǎn)權(quán)房屋的收入高于政府征地的補(bǔ)償金額。上海市房地產(chǎn)律師?