上海房產(chǎn)合同糾紛律師   簽約后，原告將租賃物交付被告全時(shí)公司使用，被告全時(shí)公司支付給原告32500元的保證金，并于2018年4月8日以該房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)成立了“天津全時(shí)三好超市南京路三里店”。2018年4月19日，被告全時(shí)公司以書面形式向原告發(fā)出解除合同通知書，內(nèi)容為：公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略有調(diào)整，要求提前終止該租賃合同，其他未盡事宜，雙方協(xié)商解決，并簽訂解除合同協(xié)議。之后，原告與被告全時(shí)公司就解除合同事宜進(jìn)行了協(xié)商，但被告全時(shí)公司未能簽訂書面解除合同協(xié)議，支付房屋租金至2019年4月30日。2018年5月中旬，被告全時(shí)公司關(guān)閉了該店鋪，并于2019年6月19日將該房屋歸還給原告，但在該房屋內(nèi)仍有貨架等物品。2018年10月，原告將涉案房屋中遺留的貨架等物品搬到其他地方。

　　原告山海公司在天津市購(gòu)買了被告全時(shí)公司的資產(chǎn)(包括門店、商標(biāo)、管理制度)。2009年1月8日，被告全時(shí)公司工作人員以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)成立“天津山海藍(lán)圖商業(yè)有限公司南京路三多里店”，但未辦理工商登記，并于2019年7月15日將該公司注銷。另外，“天津全時(shí)叁陸伍商業(yè)有限公司南京路三里店”的營(yíng)業(yè)執(zhí)照已于2019年12月30日被注銷。

　　原告與被告全時(shí)公司所簽訂的《全時(shí)商廈租賃合同》是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)按照約定全面履行各自義務(wù)。由于原告自身原因，被告全時(shí)公司書面通知原告，要求提前解除合同，并于2019年6月19日將涉案房屋返還給原告，原告也實(shí)際接收并控制了涉案房屋，說(shuō)明原告認(rèn)可被告全時(shí)公司違約解除合同，因此應(yīng)認(rèn)定合同已于2019年6月19日解除，因此，對(duì)原告提出確認(rèn)《全時(shí)商業(yè)房屋租賃合同》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

　　由于原告已實(shí)際控制了該房屋，不存在被告全時(shí)公司將該房屋再次返還的情況，故原告要求被告立即返還該房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　因自身原因，被告全時(shí)公司違約解除合同，原告要求被告全時(shí)公司支付違約金即承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)予支持。根據(jù)合同約定，原告所主張的相當(dāng)于六個(gè)月房租的195000元，連同押金(一個(gè)月)作為違約金不予退還，共計(jì)相當(dāng)于七個(gè)月的房租，綜合考慮原告多次出租涉案房屋的成本、時(shí)間和空置房的情況，四個(gè)月的房租作為違約金應(yīng)當(dāng)能夠彌補(bǔ)原告因被告全時(shí)公司違約而給原告造成的損失。所以，除了保證金不能退還外，被告全時(shí)公司還向原告支付了相當(dāng)于三個(gè)月房屋租金的97500元。由于被告山海公司并不是合同的相對(duì)方，因此不能支持原告要求被告山海公司共同支付違約金。

　　由于被告全時(shí)公司已將房屋租金支付至2019年4月30日，且本案已確認(rèn)合同于2019年6月19日被解除，因此，將原告要求被告全時(shí)公司支付從2019年4月19日至實(shí)際騰房之日止的使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求調(diào)整為由被告全時(shí)公司支付從2019年5月1日至2019年6月19日止的房屋租金52801.37元。雖然原告已將涉案房屋歸還被告，但由于被告在房屋內(nèi)遺留了物品，致使原告無(wú)法正常使用涉案房屋，應(yīng)向原告支付使用費(fèi)損失，但考慮到原告已支付使用費(fèi)損失相當(dāng)于兩個(gè)月房租的事實(shí)，因此，原告也應(yīng)采取適當(dāng)措施，以盡早正常使用涉案房屋，防止使用費(fèi)損失擴(kuò)大，綜合考慮被告的行為給原告造成相當(dāng)于兩個(gè)月房租的損失。

　　原告雖在被告山海公司三多里店使用了該房屋，但被告在該房屋中登記有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但并未實(shí)際使用該房屋，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照已被登記注銷，因此，原告未能提供相關(guān)證據(jù)來(lái)證明被告山海公司使用該房屋的事實(shí)存在，因此，不能支持原告要求被告山海公司連帶支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

　　被告人全時(shí)公司既沒有到庭，也沒有提供相關(guān)證據(jù)來(lái)反駁原告的主張，因此，被告全時(shí)公司放棄了民事抗辯的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款、第一百一十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

　　確認(rèn)陳剛與天津全時(shí)叁陸伍商業(yè)有限公司所簽訂的《全時(shí)商廈租賃合同》于2019年6月19日解除；

　　本判決生效之日起十五日內(nèi)，天津全時(shí)叁陸伍商貿(mào)有限公司支付陳剛自2019年5月1日至2019年6月19日期間的房屋租金52801.37元；

　　第三條本判決生效后15日內(nèi)，天津全時(shí)叁陸伍商業(yè)有限公司向陳剛支付違約金97500元；

　　第四條本判決生效之日起十五日內(nèi)，天津全時(shí)叁陸伍商業(yè)有限公司支付陳剛65000元房屋使用費(fèi)；

　　駁回陳剛的其他訴訟請(qǐng)求。

　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　本案訴訟費(fèi)4200元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1770元，合計(jì)訴訟費(fèi)600元，由天津全時(shí)叁陸伍商業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)(本判決生效后十五日內(nèi)直接支付陳剛)。

　　如果不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人人數(shù)提交副本，上訴于天津市第一中級(jí)人民法院。

　　第5條當(dāng)事人應(yīng)依公正性原則確定權(quán)利與義務(wù)。

　　第8條依法訂立之契約，對(duì)當(dāng)事人有約束力。雙方應(yīng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。

　　第44條依法成立之契約，自成立時(shí)生效。

　　第60條當(dāng)事人應(yīng)依約定全面履行義務(wù)。

　　第233條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

　　第九十三條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約造成的損失賠償額的計(jì)算方法。

　　第239條當(dāng)事人一方違約后，另一方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損害擴(kuò)大，未采取適當(dāng)措施造成損害擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損害要求賠償。

　　防止損失擴(kuò)大的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)；

　　中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

　　被告在被傳票傳喚后，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。

　　關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見》

　　第50條當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，除法律另有規(guī)定的以外，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明。

　　上海房產(chǎn)合同糾紛律師  判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。