在繁華的都市中，購(gòu)房一直是許多人生活中的重要里程碑。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，一些開(kāi)發(fā)商為了吸引客戶，不惜采用夸大甚至虛構(gòu)的宣傳手段。當(dāng)消費(fèi)者滿懷期待地走進(jìn)售樓處，看到的卻是與宣傳大相徑庭的房屋實(shí)際狀況，這無(wú)疑是對(duì)他們信任的極大打擊。面對(duì)這樣的困境，作為普通消費(fèi)者的我們應(yīng)該如何維權(quán)呢？讓我們跟隨上海房產(chǎn)合同律師的腳步，一起探索購(gòu)房合同背后的秘密。

　　基本案情回顧：

　　原告張素榮與被告靜安某置業(yè)有限公司簽訂了一份購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了位于靜安某小區(qū)的一處房產(chǎn)。然而，交房時(shí)原告發(fā)現(xiàn)房屋并非宣傳中的一梯一戶設(shè)計(jì)，而是兩梯兩戶，且存在多處質(zhì)量問(wèn)題。原告認(rèn)為被告存在欺詐行為，要求解除合同并返還已付房款。被告則辯稱(chēng)未如期交房是因疫情不可抗力，且房屋設(shè)計(jì)并未進(jìn)行虛假宣傳。

　　律師深入剖析：

　　宣傳與實(shí)際不符的舉證

　　原告張素榮提交了一系列證據(jù)，包括宣傳彩頁(yè)、微信聊天記錄、現(xiàn)場(chǎng)談話錄音以及房屋質(zhì)量問(wèn)題的視頻光盤(pán)等。這些證據(jù)相互印證，形成了一個(gè)完整的證據(jù)鏈，充分證明了被告在宣傳過(guò)程中確實(shí)將相關(guān)戶型宣傳為一梯一戶，而實(shí)際交付的房屋卻與此不符。

　　合同附件的解讀

　　雖然原告在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件并未對(duì)房屋戶型等信息作出文字性說(shuō)明?？紤]到購(gòu)房人普遍缺乏房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，難以僅憑平面圖了解房屋具體狀況，因此原告的簽名捺印不足以證明其在簽訂合同時(shí)已明知購(gòu)買(mǎi)的并非一梯一戶房屋。

　　補(bǔ)充協(xié)議的效力

　　案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件四《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式提供的信息僅供參考，不構(gòu)成要約。然而，該條款屬于限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款。被告在簽訂合同時(shí)未履行合理提示及說(shuō)明義務(wù)，因此該條款對(duì)原告不發(fā)生法律效力。

　　延期交房的考量

　　關(guān)于被告延期交房的問(wèn)題，經(jīng)查確實(shí)是因?yàn)樾鹿诜窝滓咔橛绊懰?。在被告已向原告履行告知義務(wù)，并在扣除順延期間后最終交房時(shí)間并未違反雙方約定的情況下，原告的該項(xiàng)主張不構(gòu)成解除合同的法定事由。

　　裁判結(jié)果揭曉：

　　經(jīng)過(guò)審理，法官依法判決解除原告張素榮與被告靜安某置業(yè)有限公司于簽訂的案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求被告協(xié)助原告辦理案涉房屋的解除網(wǎng)簽手續(xù)，同時(shí)返還原告已付案涉房屋購(gòu)房首付款及已償還的按揭貸款本金，并賠償原告案涉房屋按揭貸款產(chǎn)生的利息。

　　法官說(shuō)法剖析：

　　本案中，法官綜合考慮了雙方提供的證據(jù)及合同約定，認(rèn)定被告在前期宣傳過(guò)程中存在虛假宣傳行為；同時(shí)指出商品房買(mǎi)賣(mài)合同多為制式合同，購(gòu)房人難以直接看懂房屋具體狀況；此外，被告未履行合理提示及說(shuō)明義務(wù)導(dǎo)致相關(guān)限制條款對(duì)原告不發(fā)生法律效力?；谝陨弦蛩鼐C合判斷后作出如上判決。

　　警示與建議：

　　對(duì)于賣(mài)房人而言，在銷(xiāo)售商品房時(shí)要秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，避免誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳；在訂立合同時(shí)要充分盡到提示說(shuō)明義務(wù)，確保買(mǎi)房人對(duì)所購(gòu)房屋有全面準(zhǔn)確的了解；切不可利用自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)地位片面引導(dǎo)消費(fèi)者。否則一旦構(gòu)成根本違約將面臨法律責(zé)任及賠償損失等后果。

　　作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房過(guò)程中要保持警惕和理性判斷：一方面要仔細(xì)閱讀合同條款并咨詢專(zhuān)業(yè)人士意見(jiàn)；另一方面要注意收集并保留好相關(guān)證據(jù)以備不時(shí)之需；一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為或其他違法行為時(shí)應(yīng)及時(shí)維權(quán)以維護(hù)自身合法權(quán)益不受侵害。

　　總之，購(gòu)房是一項(xiàng)重大的投資決策，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。在選擇開(kāi)發(fā)商和房屋時(shí)，應(yīng)以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，以法律為保障，確保自己的權(quán)益不受侵害。同時(shí)，上海房產(chǎn)合同律師也呼吁相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)公平、公正、透明的購(gòu)房環(huán)境。