“我剛買的房子因為賣方的訴訟案件被法院查封了可怎么辦？我還拿得到房子嗎？我能申請法院對我的房子解除查封嗎？”筆者近期收到多起類似的咨詢，此類咨詢可以歸納為：買受人就登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)能否向法院申請排除強制執(zhí)行？如您也正遭遇此類困惑，也許“案外人執(zhí)行異議”程序可以幫您解決上述困擾，現(xiàn)就該法律救濟途徑的概念、適用條件及救濟流程進行簡單梳理。上海律師事務所帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　一、何謂“案外人執(zhí)行異議”

　　案外人對執(zhí)行標的公司主張所有權(quán)問題或者有其他國家足以阻止中國執(zhí)行標的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交付的實體經(jīng)濟權(quán)利的，可以向執(zhí)行法院工作提出異議。“案外人執(zhí)行異議”可分為以下兩個方面相互進行獨立又相互之間銜接的異議處理程序：案外人執(zhí)行異議申請。

　　執(zhí)行管理過程中，案外人對執(zhí)行標的發(fā)展提出一種書面異議的，人民對于法院認為應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。

　　案外人執(zhí)行存在異議之訴：如“案外人執(zhí)行異議進行申請”因異議理由不成立而被法院裁定駁回，且與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向以及人民對于法院通過提起行政訴訟。人民需要法院經(jīng)審理，按照研究下列情形我們分別分析處理：

　　（一）案外人享有足以排除強制執(zhí)行標的的民事權(quán)益的，判決不得強制執(zhí)行標的

　　（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以可以排除強制要求執(zhí)行的民事法律權(quán)益的，判決駁回訴訟服務請求。

　　二、是否確立“外人反對執(zhí)行”的審查標準

　?。ㄒ唬Π竿馊颂岢龅呐懦龍?zhí)行異議，人民法院應當審查下列內(nèi)容：

　　1、案外人是否系權(quán)利人；

　　2、權(quán)利的合法性和真實性

　　3、該權(quán)利能否排除執(zhí)行。

　　（二）根據(jù)個案所涉及的物業(yè)是“一手房”還是“二手房”，適用的審查標準有所不同。

　　有關(guān)財產(chǎn)為“二手房”的，符合下列條件的，人民法院應當予以支持，其權(quán)利可以不予執(zhí)行:

　　在人民對于法院查封之前已簽訂合法合理有效的書面買賣雙方合同；

　　在人民對于法院進行查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

　　已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

　　除買方自己的原因外，所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有登記。

　　如案涉房產(chǎn)系“一手房”，除滿足上述條件的前提下可以得到人民法院支持外，在滿足以下條件，且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，亦可得到人民法院支持：

　　在人民對于法院查封之前已簽訂合法合理有效的書面買賣雙方合同；

　　所購商品房系用于生活居住且買受人名下無其他主要用于自己居住的房屋；

　　支付的價格超過合同約定總價的50% 。

　　“外人執(zhí)行異議”的具體程序和幾個重要期限

　　執(zhí)行異議申請應當在三日內(nèi)提出: 外人提出的執(zhí)行異議申請符合民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定的條件的，人民法院應當在三日內(nèi)提出，不符合受理條件的，不予受理; 提出申請后發(fā)現(xiàn)不符合受理條件的，裁定不予受理。

　　執(zhí)行法院在收到執(zhí)行異議后三日內(nèi)不立案、不受理，或者在接受異議后無正當理由不超過法定期限作出異議的，可以提請人民法院審理。經(jīng)上級人民法院審查，認為理由有效的，應當責令執(zhí)行法院的決定，三日內(nèi)立案或者十五日內(nèi)作出異議決定。

　　十五日內(nèi)就執(zhí)行異議可以申請信息進行分析審查：人民對于法院認為應當自收到學生書面提出異議申請之日起十五日內(nèi)審查，理由公司成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。十五日內(nèi)提起執(zhí)行異議之訴：案外人對裁定不服，且與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

　　人民法院應當自收到起訴書之日起十五日內(nèi)決定是否立案。主人關(guān)上陽臺，強行搬走了它很多業(yè)主在建設(shè)的時候會考慮封閉陽臺。

　　封閉陽臺一方面我們可以發(fā)展起到防雨、防塵的作用，同時把陽臺改造成我國休閑區(qū)、洗衣區(qū)，也能在企業(yè)一定程度上不斷擴大房屋的使用建筑面積。

　　上海律師事務所了解到，為了創(chuàng)造一個舒適的居住環(huán)境，王先生在送貨后買了一套新房子，還找人把陽臺關(guān)了。誰知尚未搬進新房，物業(yè)公司以王某違反《管理條例》不得關(guān)閉陽臺協(xié)議為由，發(fā)函要求其限期拆除，恢復原有陽臺。