案件詳情

　　2019年5月18日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，同意將原告在五一街的所有房屋（使用面積82平方米）出租給被告。租賃期限為五年，年租金為17000元，風(fēng)險(xiǎn)抵押金為3000元，下年租金每年提前一個(gè)月支付。原告被認(rèn)定該案涉及的房屋位于五一街14-70。房屋所有人經(jīng)法院核實(shí)為原告孫鐵明。

　　2019年5月15日，被告向原告交付租金17000元。押金3000元，原告在專用收據(jù)上為被告書寫收據(jù)。2019年5月16日，被告向原告微信轉(zhuǎn)賬兩筆10000元，一筆5000元，共計(jì)25000元；2019年5月18日，被告向原告微信轉(zhuǎn)賬5000元；2020年7月10日，被告向原告微信轉(zhuǎn)賬2000元。

　　原告承認(rèn)收到54000元，但稱其中2萬(wàn)元是被告口頭承諾支付的房屋裝修補(bǔ)償金。2021年9月19日，原告通過(guò)微信向被告索要當(dāng)年的租金。被告沒(méi)有否認(rèn)。上海房產(chǎn)糾紛訴訟律師看到內(nèi)容如下：原：假期過(guò)后，請(qǐng)明天結(jié)清今年的租金。非常感謝。被子：兄弟，最近發(fā)生了什么事。你也聽(tīng)到了。等一會(huì)兒。原來(lái)：快半年了。這10000多元的租金對(duì)你來(lái)說(shuō)不會(huì)太難！我租房子不容易。請(qǐng)理解和理解！被告：我知道，四兄弟，別說(shuō)今天。假期過(guò)后，我會(huì)研究的。原來(lái)：好的。被告：我想，我錯(cuò)了！回頭看，好吧?，F(xiàn)在原告以要求被告鄭金奇支付2021年5月12日至2022年5月11日的房屋租金為由向法院提供了房屋租賃合同的復(fù)印件。微信聊天記錄等證據(jù)供給法院的意見(jiàn)和轉(zhuǎn)賬合同。被告為其辯護(hù)。

　　孫鐵明向一審法院起訴：1。要求原被告于2019年5月18日簽訂的房屋租賃合同依法終止；2.要求被告立即支付拖欠租金1.7萬(wàn)元的本息；3.本案相關(guān)訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　一審認(rèn)為

　　原、被告簽訂的《房屋租賃合同》不違反法律禁止性規(guī)定，也是雙方的真實(shí)含義，合法有效。原告表示，被告口頭承諾支付的2萬(wàn)元裝修補(bǔ)償符合常識(shí)；原告通過(guò)微信向被告要求2021年租金的時(shí)間是在被告向原告支付5.4萬(wàn)元后。在被告的微信聊天記錄中，被告沒(méi)有明確否認(rèn)2021年拖欠租金的事實(shí)，其回答可以反映2021年拖欠租金的認(rèn)可。因此，原告要求被告支付2021年5月12日至2022年5月11日的17000元租金。

       關(guān)于原告要求支付利息的請(qǐng)求，因?yàn)樵?。被告在合同中約定每年提前一個(gè)月支付明年的租金，被告應(yīng)自2021年4月12日至實(shí)際支付拖欠租金之日起，按照2021年4月國(guó)家銀行間銀行間貸款中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率支付原告資金占用期間的利息。原告要求解除2019年5月18日與被告簽訂的房屋租賃合同，被告同意解除。由于原告要求被告支付2021年5月12日至2022年5月11日的房屋租金，法院支持。目前，該房屋仍在此期間，房屋租賃合同應(yīng)于2022年5月12日終止。押金是否退還應(yīng)在原。被告交接房屋后確定，因?yàn)楸桓嫒杂袡?quán)繼續(xù)使用涉及的房屋，直到2022年5月11日，押金是否退還尚不確定，法院不予處理。
 

　　一審判決

　　1。原告孫鐵明與被告鄭金奇于2019年5月18日簽訂的《房屋租賃合同》自2022年5月12日起終止（房屋租賃期第三期到期之日第二天）；2、被告鄭金奇在判決生效后10天內(nèi)支付了原告孫鐵明2021年5月12日至2022年5月11日的17000元房屋租金，自2021年4月12日起至拖欠租金實(shí)際支付之日起，按照2021年4月全國(guó)銀行間銀行間銀行間貸款中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率支付原告資金占用期間的利息。

　　鄭金奇的上訴請(qǐng)求：1。撤銷一審民事判決；2.上訴人不支付2021年5月12日至2022年5月11日的17000元房屋租金，不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。同時(shí)，被上訴人將返還3000元風(fēng)險(xiǎn)抵押金；3.上訴費(fèi)和其他費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。上海房產(chǎn)糾紛訴訟律師事實(shí)和理由：判決終止租賃合同的錯(cuò)誤。本案涉及的房屋租賃合同于2019年5月18日簽訂。本案被上訴人的起訴日期為2021年12月9日，要求2021年5月12日至2022年5月11日的租金。判決日期為2022年3月4日。從日期來(lái)看，三年的租賃期尚未屆滿。在合同租賃期內(nèi)，判決終止合同不符合法律規(guī)定的條件，因此終止合同是錯(cuò)誤的。在房屋租賃合同中，裝修補(bǔ)償沒(méi)有約定，只有上訴人的200元。在合同租賃期內(nèi)，判決終止合同不符合法律規(guī)定的條件，因此終止合同是錯(cuò)誤的。在房屋租賃合同中，裝修補(bǔ)償沒(méi)有約定，僅由被上訴人的20000元認(rèn)定上訴人已全額支付3年租金和3000元押金，上訴人不欠被上訴人租金。

　　被上訴人孫鐵明辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

　　二審認(rèn)為

　　本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是上訴人是否已全額支付被上訴人的租金。在本案中，雙方簽訂了房屋租賃合同，上訴人支付了被上訴人5.4萬(wàn)元，被上訴人向上訴人支付了房屋，雙方應(yīng)建立合法有效的租賃合同法律關(guān)系。

　　上訴人主張交付的54000元是三年租金和3000元押金。被上訴人反駁說(shuō)，54000元中只有兩年租金和2萬(wàn)元裝修補(bǔ)償。結(jié)合上訴人和被上訴人提供的證據(jù)，首先，上訴人表示，在第一次交付房屋租金時(shí)，由于與妻子溝通不暢，他支付了更多的租金。后來(lái)，他沒(méi)有要求被上訴人退還，因?yàn)樗c被上訴人討論抵消第二年的租金。然而，2019年，被上訴人共支付了5萬(wàn)元的租金。根據(jù)上訴人的主張，除了第一年的17000元租金和3000元押金外，還向被上訴人支付了3萬(wàn)元的額外租金，即2020年的租金已全部預(yù)付，甚至2021年的租金也已預(yù)付了1.3萬(wàn)元，但2020年7月10日繼續(xù)向被上訴人轉(zhuǎn)讓2000元的事實(shí)并不合理。

　　其次，2021年9月19日，當(dāng)被上訴人在微信上向上訴人索要第三年的租金時(shí)，被上訴人沒(méi)有嚴(yán)格否認(rèn)。最后，被上訴人承認(rèn)3000元的押金已經(jīng)抵消了前兩年的租金和裝修補(bǔ)償。上訴人向被上訴人支付的5.4萬(wàn)元為兩年租金（1.7萬(wàn)x2=3.4萬(wàn)元）和2萬(wàn)元裝修補(bǔ)償。因此，可以確定雙方口頭約定的2萬(wàn)元裝修補(bǔ)償?shù)拇嬖?，一審法院判決不當(dāng)。綜上所述，上訴人鄭金奇的上訴請(qǐng)求無(wú)法成立，法院不予支持。