案件簡(jiǎn)介

　　2004年2月16日，張勵(lì)(原告)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(被告)簽訂了商品房預(yù)訂單。

　　訂票單乙方為張勵(lì)，甲方為徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，預(yù)訂單的主要內(nèi)容是：橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房是由甲方開發(fā)建設(shè)，乙方已經(jīng)向乙方提供了開發(fā)和施工所需資料，并愿意預(yù)定給乙方；乙方已經(jīng)對(duì)該商品房做了必要的了解，主動(dòng)預(yù)定商品房。

　　雙方根據(jù)自愿、平等、協(xié)商一致，就乙方預(yù)定甲方商品房事宜達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、乙方預(yù)定甲方開發(fā)的商品房為橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組8號(hào)一單元102號(hào)商品房；

　　二、預(yù)計(jì)房屋建筑面積123平方米，簽定合同時(shí)，雙方應(yīng)以房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)；協(xié)議規(guī)定的房?jī)r(jià)為每平方米2568元，預(yù)計(jì)總房款為308484元，簽約時(shí)單價(jià)不變，總價(jià)應(yīng)按房產(chǎn)部門批準(zhǔn)的面積等條款進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，張勵(lì)在簽定預(yù)定單后，向徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納了預(yù)付款50000元。徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開出收款收據(jù)給張勵(lì)。

　　張勵(lì)說：訂票單簽訂后，徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遲遲不能開工建設(shè)，并公然違約，將房屋面積縮小為90平方米，并單方面提高房?jī)r(jià)。

　　因此張勵(lì)請(qǐng)求法院判決徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按原價(jià)賠償張勵(lì)房屋一套，并賠償其他損失100000元。

　　被告聲稱

　　預(yù)訂房是雙方簽訂的，屬于預(yù)約合同，而非正式商品房預(yù)售合同。

　　約定的只是約定的合同，沒有交付房屋的義務(wù)。

　　買賣雙方簽署的預(yù)訂單大量使用了預(yù)訂單，而預(yù)訂單只包含了合同的基本條款，而不具備商品房買賣合同的基本內(nèi)容。而且這類房屋屬于拆遷安置房，已經(jīng)被安置到拆遷戶，無法過戶，而且工期延后，房屋變得更大，是因?yàn)檎咦儎?dòng)，不屬于被告所能估計(jì)的范圍。

　　被申請(qǐng)人請(qǐng)求法院正確認(rèn)定雙方簽訂的合同的性質(zhì)，并酌情確定被告的補(bǔ)償金額。

                                                
 

　　法庭裁決

　　法庭結(jié)合原審被告人提供的證據(jù)材料，并根據(jù)雙方舉證情況認(rèn)定：張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的預(yù)訂貨單對(duì)于雙方當(dāng)事人的名稱，商品住宅的基本情況、單價(jià)、付款時(shí)間都有明確的約定，但是由于簽訂合同時(shí)房產(chǎn)還在規(guī)劃中沒有施工，不能確定對(duì)方房屋的交付時(shí)間、違約責(zé)任等，并且在預(yù)訂單上出現(xiàn)了多個(gè)“預(yù)定”、“預(yù)期”、“預(yù)付款”等字樣。表明雙方對(duì)于預(yù)訂單的性質(zhì)并不存疑，即預(yù)約合同，張勵(lì)主張徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)預(yù)訂單交付房屋的主張不成立。

　　但被告徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因無法預(yù)計(jì)的原因推遲開工，但在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，就將尚未開工的商品房賣掉，違反了相關(guān)法律法規(guī)，此外，在預(yù)訂單中將所列房屋安放另一個(gè)人，導(dǎo)致雙方失去進(jìn)一步磋商和簽署本合同的可能性，應(yīng)對(duì)原告所遭受的損失負(fù)責(zé)。最后，支持徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還張勵(lì)所交50000元預(yù)付款，賠償張勵(lì)損失150000元。

　　 上海房產(chǎn)合同律師解析

　　約定是一種對(duì)未來訂立一定合同的合同，當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同的約定，不與另一方簽定本約合同或者不能按照約定的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

 

　　判定商品房購買、定購、預(yù)訂等協(xié)議到底是預(yù)約合同還是合同，首先要看這種協(xié)議是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，與此同時(shí)，賣方已按約定收取了購房款，則可以認(rèn)定此類協(xié)議已具備商品房買賣合同本約的條件；反之，確認(rèn)為預(yù)約合同。如雙方明確約定，在具備預(yù)售條件的情況下，還需再次簽訂商品房銷售合同，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。上海房產(chǎn)合同律師?