買商品房，還沒交房，法院查封？碰到這樣的情況，只能自己承認(rèn)，人財(cái)兩空么？

　   今天上海房產(chǎn)合同糾紛律師就和大家一起來介紹一下消費(fèi)者期望的物權(quán)。有效地排除了債權(quán)的執(zhí)行。
 

　　在購房人居住權(quán)、生存權(quán)這一較高價(jià)值的保障基礎(chǔ)上，法律賦予已經(jīng)履行大部分合同義務(wù)的購房者，即房屋消費(fèi)者，對買受房屋的物權(quán)期待權(quán)，以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，這就是法律上的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)。

　　在最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議、復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條中規(guī)定：

　　在執(zhí)行貨幣債權(quán)時(shí)，買受人對商品房注冊于被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，有下列情況，且有權(quán)不能執(zhí)行的，法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系為居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付超過合同約定總價(jià)款的50%。

　　從以上條款中，我們可以看到，在任何情況下，消費(fèi)者對物權(quán)期待權(quán)的支持是不能得到支持的，但必須完全符合：

　　1.申請期限的債權(quán)應(yīng)限于金錢債權(quán)

　　申請人也就是債權(quán)人，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的債權(quán)應(yīng)是金錢債權(quán)。也就是說，申請執(zhí)行人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付給他們錢，而不是交付房屋或其他權(quán)利，如果申請執(zhí)行人對住房消費(fèi)者所購買的商品房有抵押權(quán)，則上述條款不再適用，因?yàn)榈盅簩儆诜ǘ▋?yōu)先受償權(quán)。

                                                 
 

　　2.扣押前簽訂合法有效的買賣書面合同

　　在法院查封房屋前，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合法、有效的書面買賣合同。這兒，大家要注意，雙方所簽訂的合同應(yīng)為書面合同，不可口頭約定，也應(yīng)為合法有效的合同，不得有損害國家利益、集體利益或第三方利益等造成合同無效的情形，當(dāng)然，最關(guān)鍵的一點(diǎn)，合約的簽署時(shí)間必須是法院查封房屋前，而不能是被查封后。

　　3.適用于居住，并在其名下無其它住房

　　買房人買房子是為了住，用來住在自己名下不存在其他住房。就是說，買房人買房子是為了居住，不是用于投資或其它用途，對于居住的理解，我們應(yīng)該做一個(gè)廣義的把握，無論是單純的居住還是商住，只要有居住功能，就應(yīng)視為是用于居住。對于不在其名下的其它住房，該如何理解？本公司認(rèn)為，是指買受人需要在購置地長期居住，且在同一地點(diǎn)無其他可供居住之住宅。

　　4.交付的購房款50%以上

　　購房者所付的價(jià)格超過了合同中規(guī)定的全部價(jià)格百分之五十。這就是說，當(dāng)購房人提出異議時(shí)，已支付的商品房價(jià)款，超過合同約定總價(jià)的50%。此處要提醒一點(diǎn)，如果買房人已經(jīng)支付了50%以上的房款，但還沒有全部付清，此時(shí)，對于余下的購房款，案外人可主動(dòng)與法院聯(lián)系，將錢款交到法院，或者由法院對剩余房款按到期債權(quán)予以執(zhí)行。

　　5.買房人應(yīng)該是消費(fèi)者

　　購買者應(yīng)該是消費(fèi)者。根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條，消費(fèi)者是購買商品或接受服務(wù)以滿足生活消費(fèi)需求的人。那怎樣才能判斷購房者是否是消費(fèi)者？可從買受人的自然屬性和所購房屋的性質(zhì)這兩方面綜合判斷。第一，就自然屬性而言，消費(fèi)者應(yīng)為自然人，不存在法人或其他組織購買住房用于居住的問題，對住房消費(fèi)者來說，不屬于消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的范疇；其次，買房是為了生活需要而非生產(chǎn)經(jīng)營，因此，購樓性質(zhì)為住宅，但不包括辦公樓、門面房和其他經(jīng)營用房。

　　只要符合上述條件，才能排除債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。雖然對消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)范圍仍然十分有限，但不管怎樣，這也是對物權(quán)期待權(quán)的一種進(jìn)步。上海房產(chǎn)合同糾紛律師