基本案情：饒家恩等三人重審事實及理由：二審判決饒家恩等三人承擔(dān)建行青海分行剩余貸款本息償還責(zé)任錯誤。

　　第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規(guī)定，商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同解除時，應(yīng)當(dāng)由賣方返還所收取的購房貸款本金及利息。另外一項生效判決已經(jīng)確定，越州公司在解除合同時將剩余貸款本息支付給建行青海分行，對這一責(zé)任的認(rèn)定不再有爭議。

　　第二，在執(zhí)行《個人住房(商業(yè)用房)借款合同》(以下簡稱“借款合同”)過程中，饒家恩等三人在客觀上既不控制貸款，也不使用貸款，而是由建行青海分行按按揭貸款模式直接轉(zhuǎn)給了越州公司。由于越州公司違約，導(dǎo)致購房合同和借款合同解除，饒家恩等三人無任何過錯，在無法購買房屋的情況下，還將成為建行青海分行的債務(wù)人，這既不符合抵押貸款的法律特征，也不符合抵押貸款商業(yè)模式的價值安排。
 

　　建設(shè)銀行青海分行認(rèn)為：

　　第一，借款合同關(guān)系發(fā)生在建行青海分行和饒家恩三人之間。案件涉及借款合同第十九條規(guī)定：“貸款人與借款者的借貸關(guān)系解除時，借款人應(yīng)立即退還所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費用，或者委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。“本條款具有清理清算條款的性質(zhì)，借款合同解除，并不影響該條款的效力，饒家恩等三人應(yīng)根據(jù)本條款約定將剩余貸款本息退還建行青海分行。

　　接著，第25條第2款《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定，出賣人在房屋買賣合同和抵押貸款解除后，將房屋貸款退還給賣方，石湖蕩房產(chǎn)律師在法律關(guān)系上，是出賣人受購房人的委托。此案中，越州公司沒有按照饒家恩等三人的委托向建行青海分行償還貸款，相應(yīng)的還款責(zé)任仍應(yīng)由饒家恩等三人承擔(dān)。裁決的理由根據(jù)最高法院的意見，本案再審爭議焦點為，在借款合同解除后，饒家恩及其他三人應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的償還責(zé)任。

　　本案中借款合同解除后貸款返還責(zé)任主體問題。

　　第25條第2款《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定：“被確認(rèn)無效或撤銷的商品房買賣合同，在解除后，商品住宅抵押貸款合同解除后，賣方應(yīng)將所收購住房貸款和購買商品房的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買方。”

　　此案中，由于越州公司沒有在約定的時間內(nèi)交付房屋，導(dǎo)致案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《抵押合同》由于合同目的不能實現(xiàn)也被解除。按照上文所述，由出賣人越州公司將購房貸款本金及利息退還建行青海分行，饒家恩等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
 

　　有關(guān)案件所涉借款合同中有關(guān)格式條款的適用。

　　案件涉及借款合同第十九條規(guī)定：“貸款人與借款者解除借貸關(guān)系時，借款人應(yīng)立即退還所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費用，或者委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。“本條款系建行青海分行為重復(fù)使用預(yù)先擬定的格式條款。

　　我國《商品住房銷售合同司法解釋》中已明確規(guī)定，商品房買賣和商品房抵押貸款合同解除后，賣方將收取的貸款本金和利息直接退還給貸款人，而不是購房人(借款人)，建行青海分行擬訂本條內(nèi)容，指請求饒家恩等三人在未取得所購房屋和實際擁有購房貸款的情況下將貸款歸還，顯然無理地加重饒家恩等三人的責(zé)任，依照《中華人民共和國合同法》第四十條“…提供格式條款一方免除其責(zé)任并加重對方的責(zé)任，該條款對饒家恩等三人無拘束力，但排除對方的主要權(quán)利無效。
 

　　商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系問題。

　　本案件涉及商品房買賣合同與商品房抵押貸款雙重法律關(guān)系。就合同內(nèi)容而言，在商品房買賣合同中，饒家恩等三人交房，越州公司交付房屋；在商品房抵押貸款合同中，建行青海分行將饒家恩等三人所貸的款項直接支付給越州公司，越州公司使用。在貸款方面，饒家恩等三人并不支配住房貸款，而是要償還貸款。如合同正常履行，饒家恩等三人取得房屋，雙方權(quán)利和義務(wù)亦可平衡。

　　但是本案中，由于越州公司未能交付房屋而導(dǎo)致合同解除，導(dǎo)致合同雙方權(quán)利和義務(wù)嚴(yán)重失衡。其具體形式是：越州公司違約不能交房，導(dǎo)致各方解除合同，而實際占有使用饒家恩等三人支付的首付款和建行青海分行按揭貸款，建行青海分行按合同約定既享有抵押權(quán)，并同時享有對越州公司、饒家恩等三人的債權(quán)；饒家恩等三人未取得房屋，但首次付款既已付清，再次要求償還抵押貸款。如果按照合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，當(dāng)饒家恩等三人對合同解除無過錯時，仍然要求其對剩余貸款承擔(dān)償還責(zé)任，顯然不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方的權(quán)利和義務(wù)都不平衡，違反了公平原則。所以，在審案過程中，應(yīng)充分考慮商品房抵押貸款商業(yè)模式下各合同間的密切聯(lián)系及各方權(quán)利義務(wù)的平衡，避免由于強調(diào)單一合同的相對性而導(dǎo)致三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

　　石湖蕩房產(chǎn)律師鑒于此，建行青海分行請求饒家恩及其他三人返還剩余貸款并支付利息的請求不能成立，其律師費也不應(yīng)由饒家恩等三人承擔(dān)。饒家恩等三人請求重審，應(yīng)當(dāng)予以支持。一審判決認(rèn)定有錯誤，本院予以糾正。上海借貸糾紛律師