最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)
（[2003]民一他字第11號2004年3月4日最高人民法院公布）
云南省高級人民法院： （[2003]民一他字第11號2004年3月4日最高人民法院公布）
你院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請示》報(bào)告收悉。
經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。
附：
云南省高級人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請示》
（云高法報(bào)[2003]45號）
最高人民法院： （云高法報(bào)[2003]45號）
近年來，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由于城鄉(xiāng)分割的二元體制，對城市和農(nóng)村的房屋是否需要經(jīng)過竣工驗(yàn)收及是否需要辦理房屋所有權(quán)證的要求并不一致。在我省，對農(nóng)村特別是城郊結(jié)合部的房屋是否需要經(jīng)過竣工驗(yàn)收和辦理房屋所有權(quán)證實(shí)際上并無強(qiáng)制性的規(guī)定。在城郊結(jié)合部，農(nóng)民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋的房屋未按《建筑法》的規(guī)定進(jìn)行建筑工程的設(shè)計(jì)，也沒有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)，后將自用房屋出租用于經(jīng)營性用途；承租人使用房屋后，也未因?yàn)榉课萦猛镜淖兏M(jìn)行相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)和完善或整改消防設(shè)施，或者因?yàn)榉课菟袡?quán)人未按相關(guān)規(guī)定建蓋房屋而導(dǎo)致承租人不能申報(bào)相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)。另外，-些農(nóng)村地區(qū)原來不屬于城市規(guī)劃區(qū)的范圍而現(xiàn)在方納入城市規(guī)劃區(qū)的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時(shí)，常涉及租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收而以此為據(jù)來認(rèn)定租賃合同效力的問題。
《消防法》及公安部《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》等均規(guī)定，新建、改建、擴(kuò)建內(nèi)部裝修以及用途變更的建筑工程項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)必須經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)后，方可交付施工。消防驗(yàn)收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自使用的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并可對直接責(zé)任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對拒不改正或限期不改的，責(zé)令停止施工，已經(jīng)完工的，責(zé)令停止使用。情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究刑事責(zé)任。在租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收和租賃合同效力的關(guān)系問題上，我院存在兩種意見：
一種意見認(rèn)為，如果租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防工程驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格，應(yīng)認(rèn)定租賃合同無效。
另一種意見認(rèn)為，不能簡單地以租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格就一律以租賃合同違反消防法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定租賃合同無效，而應(yīng)區(qū)分不同情況分別作出處理：（一）對城市房屋，如果建筑工程從設(shè)計(jì)開始就沒有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)，也未經(jīng)公安消防管理部門審核就開工，導(dǎo)致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應(yīng)以標(biāo)的物違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無效；如果有消防設(shè)計(jì)并經(jīng)審核施工，竣工后因用途變更導(dǎo)致消防工程需要進(jìn)一步完善、整改，且公安消防管理部門未責(zé)令停止使用的，不宜認(rèn)定合同無效。（二）對城郊結(jié)合部農(nóng)民集體自建的房屋出租后作為公眾聚集的場所，如果標(biāo)的物的出租不符合《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，可在責(zé)令相關(guān)當(dāng)事人辦理相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)后，認(rèn)定租賃合同有效；對租賃等房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)證但產(chǎn)權(quán)明確為出租人的，或者房屋雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收但各方對房屋質(zhì)量沒有異議的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。
上述兩種意見，我們傾向于后一種意見。
當(dāng)否，請批復(fù)。